Vous détenez un appartement meublé géré au régime réel et vous avez construit votre modèle financier autour de l’amortissement comptable ? Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, remet ce pilier en cause. Son article 7 plafonne l’amortissement du bâti à 2,5 % par an et à 7 000 euros par foyer fiscal, et supprime le report des fractions non déduites. Pour un cadre dirigeant ou un professionnel libéral parisien propriétaire d’un studio ou d’un deux-pièces meublé, l’impact fiscal peut être très significatif dès 2027 — si le texte est adopté en l’état.
Faisons le point sur ce que prévoit réellement le texte, sur ce qui pourrait encore évoluer au Parlement, et sur les arbitrages stratégiques à envisager avant la fin de l’exercice 2026.
Ce que dit l’article 7 du PLF 2027
Un double plafond annuel par foyer fiscal
Dans sa rédaction actuelle, l’article 7 du PLF 2027 prévoit, pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel, deux limites cumulatives à la déductibilité de l’amortissement du bâti :
- un taux maximum de 2,5 % par an de la valeur amortissable du bien ;
- un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, tous logements meublés confondus.
Pour les meublés de tourisme (type Airbnb), le tour de vis serait encore plus sévère : 1,5 % par an et 5 000 euros maximum par foyer.
Ces plafonds s’appliquent globalement : un investisseur qui détient deux studios meublés se voit opposer un seul plafond commun de 7 000 euros, non pas 7 000 euros par bien.
La fin du report des amortissements excédentaires
C’est peut-être la mesure la plus lourde de conséquences à long terme. Aujourd’hui, lorsque l’amortissement dépasse le résultat imposable de l’année, la fraction excédentaire est reportée sans limite de durée sur les exercices futurs. C’est précisément ce mécanisme qui permet à de nombreux propriétaires de neutraliser durablement leurs revenus locatifs imposables.
L’article 7 y met fin : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits dans l’année seront définitivement perdus.
Un régime transitoire jusqu’au 31 décembre 2036
Le stock d’amortissements déjà en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 n’est pas purement et simplement effacé. Il resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans une limite annuelle égale à la moitié du résultat imposable de chaque exercice. Ce filet de sécurité atténue l’effet de la mesure pour les propriétaires qui ont accumulé un stock de reports importants — à condition de ne pas attendre 2037.
Les exceptions prévues par le texte gouvernemental
Le gouvernement a expressément exclu du plafonnement plusieurs catégories de résidences :
- résidences étudiantes agréées ;
- résidences seniors ;
- EHPAD ;
- établissements de soins de longue durée.
Ces biens, souvent détenus dans le cadre de baux commerciaux avec un exploitant, continueraient à bénéficier de l’amortissement dans les conditions actuelles.
Ce que la commission des finances pourrait modifier
Le texte est encore en cours d’examen parlementaire. Selon les informations disponibles à la date de cet article, la commission des finances envisagerait d’aller plus loin sur les meublés de tourisme — potentiellement jusqu’à supprimer tout amortissement — tout en proposant d’exclure les locations de longue durée (bail meublé classique, bail mobilité) du champ du plafonnement et de la fin du report. Ces amendements ne sont pas encore adoptés : la prudence s’impose quant à la rédaction définitive du texte.
L’impact concret : un exemple chiffré
Prenons le cas d’un cadre dirigeant, tranche marginale d’imposition à 41 %, qui détient à Paris un appartement de type T2 acquis 350 000 euros (valeur bâti retenue pour l’amortissement : 280 000 euros après déduction du terrain).
Situation actuelle (régime réel sans plafond)
- Amortissement annuel théorique du bâti (durée 25 ans, taux 4 %) : 11 200 euros
- Loyers encaissés, charges et intérêts d’emprunt déduits : résultat avant amortissement = 5 000 euros
- Amortissement déduit dans la limite du résultat : 5 000 euros → résultat imposable ramené à 0 euro
- Fraction non déduite (6 200 euros) : reportée sur les exercices suivants
Situation sous PLF 2027 (si adopté en l’état)
- Amortissement annuel maximum : 2,5 % × 280 000 euros = 7 000 euros, mais plafonné à 7 000 euros (le taux et le montant coïncident ici)
- Résultat avant amortissement : 5 000 euros
- Amortissement déductible dans la limite du résultat ET du plafond : 5 000 euros → résultat imposable = 0 euro
- Fraction non déduite (2 000 euros) : définitivement perdue à compter de 2027
Pour ce profil, l’impact immédiat sur le résultat imposable est limité — le résultat avant amortissement était déjà inférieur au plafond. Mais le véritable changement se fera sentir dès que le bien sera payé (fin de l’emprunt) : sans charges financières, le résultat avant amortissement peut atteindre 12 000 à 15 000 euros par an. Avec le plafond de 7 000 euros, 5 000 à 8 000 euros de revenus locatifs seraient alors imposables, là où l’amortissement les neutralisait auparavant intégralement.
À 41 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les BIC LMNP (taux issu de la LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), la note fiscale annuelle supplémentaire pourrait atteindre plusieurs milliers d’euros selon le montant des loyers et la durée résiduelle de l’emprunt.
La question de l’arbitrage : LMNP, location nue (Jeanbrun) ou SCPI ?
Le dispositif Jeanbrun en face-à-face
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires de logements loués nus d’amortir leur bien dans des conditions fiscalement encadrées. Le plafond y est plus généreux : jusqu’à 12 000 euros par an, avec un taux d’amortissement compris entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition selon la localisation et les caractéristiques du bien.
Si le PLF 2027 est adopté en l’état, l’écart fiscal entre location meublée et location nue se réduirait nettement pour les patrimoines élevés. Cela ne signifie pas pour autant que le basculement vers la location nue soit automatiquement pertinent : les loyers pratiqués en meublé restent structurellement supérieurs aux loyers nus, et le dispositif Jeanbrun impose des conditions de ressources des locataires et des plafonds de loyers spécifiques. Chaque situation mérite une simulation dédiée.
Le cas des SCPI de rendement
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer en direct, les SCPI offrent une alternative à considérer dans ce contexte. Les revenus fonciers générés par les SCPI restent soumis au barème de l’IR et aux prélèvements sociaux à 17,2 % (taux maintenu pour les revenus fonciers et SCPI, explicitement exclus de la hausse opérée par la LFSS 2026), mais sans la contrainte de gestion d’un bien direct et sans l’incertitude réglementaire liée au statut LMNP. La diversification géographique et sectorielle offerte par les SCPI constitue également un argument de robustesse face aux évolutions législatives.
La SCI à l’IS : une piste à manier avec précaution
Certains investisseurs envisagent la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés pour conserver un mécanisme d’amortissement non plafonné. Cette structure présente en effet l’avantage de permettre l’amortissement comptable du bien, mais elle génère une double imposition lors de la revente (plus-value à l’IS, puis taxation des dividendes ou de la plus-value de cession de parts) et une perte de l’abattement pour durée de détention applicable en régime IR. Elle est adaptée à des profils qui n’envisagent pas de revente à court terme et souhaitent capitaliser les flux dans la structure.
Ce que vous devez faire avant le 31 décembre 2026
Quel que soit le sort réservé au texte par le Parlement, plusieurs actions méritent d’être engagées dès maintenant :
1. Recenser votre stock de reports d’amortissements
Si vous disposez d’un stock d’amortissements en report au 31 décembre 2026, c’est votre « capital fiscal » à préserver. Le régime transitoire vous laisse jusqu’au 31 décembre 2036 pour les utiliser — à raison de la moitié du résultat imposable chaque année. Anticipez dès maintenant avec votre expert-comptable pour optimiser le rythme d’utilisation de ce stock.
2. Simuler l’impact sur votre flux de trésorerie à 5 et 10 ans
L’effet du plafonnement sera différé pour les biens encore sous emprunt. C’est après la fin du crédit que la fiscalité s’alourdira le plus. Une projection sur la durée résiduelle de votre emprunt est indispensable pour mesurer l’impact réel sur votre rendement net.
3. Évaluer l’arbitrage entre maintien en LMNP et cession
Pour les biens qui seraient fortement pénalisés par la réforme, la question d’une cession avant 2027 peut se poser. Rappel : à la revente d’un bien LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières (abattements pour durée de détention, taux de 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières), et non selon le régime des plus-values professionnelles.
4. Vérifier si votre bien bénéficie d’une exception
Résidence étudiante, résidence seniors avec exploitant : si votre bien relève de ces catégories, il serait a priori exclu du plafonnement selon le texte gouvernemental actuel. Vérifiez votre bail commercial et la nature de l’agrément de l’exploitant.
Notre lecture
L’article 7 du PLF 2027 marque une nouvelle étape dans le resserrement progressif de la fiscalité de la location meublée non professionnelle — après la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values de cession opérée antérieurement. Le texte n’est pas encore définitif et pourrait être amendé, notamment en faveur de la location longue durée. Mais la tendance de fond est claire : les avantages fiscaux historiques du LMNP au réel sont structurellement mis sous pression, et il serait imprudent d’attendre l’adoption définitive de la loi pour analyser les impacts sur votre patrimoine.
Nos conseillers ont développé des simulations multicritères permettant de comparer, pour un bien et un profil donnés, le maintien en LMNP, le basculement en location nue sous dispositif Jeanbrun, le recours aux SCPI, ou encore la SCI à l’IS. Utilisez notre simulateur LMNP pour une première projection, et prenez rendez-vous avec un conseiller pour une analyse patrimoniale complète intégrant votre tranche marginale d’imposition, la durée résiduelle de votre emprunt et votre stock de reports.
Les informations contenues dans cet article sont à caractère pédagogique et ne constituent pas un conseil personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte partielle ou totale du capital investi et de vacance locative. Le PLF 2027 est en cours d’examen parlementaire : les dispositions mentionnées sont susceptibles d’être modifiées avant l’adoption définitive de la loi.