Optimisation fiscale · Location meublée

Simulateur LMNP — Micro-BIC vs Régime Réel

Comparez en 2 minutes l'imposition Micro-BIC (abattement 50 %) et Régime Réel (déduction des charges + amortissement) pour votre investissement locatif meublé.

Prix d'achat du bien (mobilier inclus)250 000 €

50 0001 000 000

Loyer mensuel perçu (charges comprises)1 000 €

3005 000

Charges annuelles

€ / an

Intérêts d'emprunt annuels

€ / an

Votre TMI

Durée de simulation10 ans

2 ans25 ans

Meublé de tourisme non classé — l'abattement micro-BIC est alors réduit à 30 % (au lieu de 50 % pour la location meublée classique).

Le verdict

Le régime réel est plus avantageux pour vous.

Économie estimée de 28 320 € sur 10 ans par rapport à l'autre régime, à hypothèses constantes.

Micro-BIC · impôt annuel

2 832 €

Revenu net : 9 168 €/an — rendement net d'impôt 3,7 %.

Régime réel · impôt annuel moyen

0 €

Revenu net moyen : 12 000 €/an — rendement net d'impôt 4,8 %.

Au réel, l'amortissement comptable (~7 763 €/an en moyenne : bâti sur 40 ans + mobilier sur 7 ans) s'ajoute à vos 7 000 € de charges et intérêts déductibles — sans jamais créer de déficit : l'excédent se reporte sur les années suivantes.

Revenu net cumulé, régime par régime

Avertissement

Simulation fondée sur les barèmes fiscaux en vigueur et des hypothèses simplifiées (quote-part terrain, durées d'amortissement, charges constantes) : votre rentabilité réelle dépend de la localisation du bien, du régime fiscal retenu et de vos charges effectives. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant au moins 2 ans et impose une comptabilité d'engagement (expert-comptable recommandé). Le traitement des amortissements à la revente a été modifié par les textes récents et doit être intégré à toute décision. Résultats indicatifs, à confirmer avec un conseiller — ni ce simulateur ni cette page ne constituent un conseil en investissement personnalisé.

Le LMNP en quatre rappels

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le statut reste « non professionnel » tant que vos recettes meublées demeurent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus d'activité du foyer — au-delà, vous basculez en LMP, avec un régime social et fiscal différent.

Micro-BIC : la simplicité forfaitaire

Aucune comptabilité : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (30 % pour un meublé de tourisme non classé), et vous êtes imposé sur le solde à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Simple — mais souvent sous-optimal dès que le bien est financé à crédit.

Régime réel : la puissance de l'amortissement

Vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) et l'amortissement comptable du bâti et du mobilier. Dans la plupart des dossiers, le résultat imposable tombe à zéro pendant dix à quinze ans : vous encaissez des loyers, l'administration ne voit pas de bénéfice. En contrepartie : une comptabilité d'engagement, donc un expert-comptable (dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).

Le choix engage

L'option pour le réel est prise pour deux ans minimum, reconductible tacitement. Et depuis les textes récents, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour une partie des cessions : l'équation complète — détention, revente, transmission — mérite une étude avant l'achat, pas après. C'est précisément ce que nous chiffrons sur notre page LMNP.

Découvrir notre approche LMNP

Questions fréquentes

LMNP : vos questions.

Une question qui n'apparaît pas ici ? Échangez en 30 minutes avec l'un de nos conseillers, sans engagement.

Suis-je éligible au LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal : vos recettes locatives meublées doivent rester inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Le logement doit être décemment meublé (liste réglementaire du mobilier) et loué à usage d'habitation.

Quand choisir le régime réel plutôt que le micro-BIC ?

Dès que vos charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) additionnées à l'amortissement du bien dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. En pratique, c'est le cas de la grande majorité des biens achetés à crédit : le réel aboutit souvent à un résultat imposable nul pendant des années. Le simulateur ci-dessus chiffre l'écart pour votre situation.

Comment fonctionne l'amortissement ?

Au régime réel, le bâti (hors valeur du terrain), les travaux et le mobilier sont amortis comptablement sur leurs durées d'usage — environ 40 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier. Cet amortissement se déduit des loyers sans pouvoir créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée sur les années suivantes, ce qui prolonge la période sans impôt.

Puis-je passer du micro-BIC au réel en cours de bail ?

Oui : l'option pour le régime réel se prend au niveau fiscal, pas au niveau du bail. Elle doit être exercée dans les délais légaux (en principe avant la date limite de déclaration des revenus de l'année concernée) et engage pour au moins deux ans. Le retour au micro-BIC est ensuite possible si vos recettes restent sous les seuils.

Quel type de bien pour du LMNP ?

Tout logement loué meublé à usage d'habitation : studio étudiant, appartement en ville, colocation meublée, ou lot dans une résidence services (étudiante, senior, affaires). Les critères de choix restent d'abord immobiliers — profondeur du marché locatif local, prix au mètre carré — avant d'être fiscaux.

LMNP dans une résidence services : que faut-il savoir ?

Vous signez un bail commercial avec un exploitant qui vous verse un loyer contractuel et gère tout. La qualité de ce placement repose alors presque entièrement sur la solidité de l'exploitant et le réalisme du loyer promis : un audit de l'exploitant (comptes, taux de renouvellement des baux, historique de révision des loyers) est indispensable avant d'acheter.