Comment fonctionne ce simulateur LMNP ?
Le simulateur calcule, année après année, l'impôt dû sur vos loyers meublés selon chacun des deux régimes, puis compare le revenu net cumulé (loyers encaissés moins impôt) sur la durée choisie. Le régime qui laisse le plus de revenu net est affiché comme le plus favorable.
Les hypothèses de calcul
- Micro-BIC : abattement de 50 % sur les loyers (30 % si vous cochez « meublé de tourisme non classé ») ; le solde est imposé à votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
- Régime réel : les charges et les intérêts d'emprunt saisis sont déduits des loyers, puis l'amortissement. 85 % du prix est affecté au bâti, amorti à 2,5 % par an (environ 40 ans), 10 % au mobilier, amorti sur 7 ans ; le solde, assimilé au terrain, n'est pas amorti. Le bénéfice restant supporte le même taux global que le micro-BIC.
- Pas de déficit par l'amortissement : la part d'amortissement qui dépasse le résultat est reportée sur les années suivantes. Si vos charges et intérêts dépassent à eux seuls les loyers, ce déficit est lui aussi imputé sur les bénéfices futurs.
- Montants constants : loyers, charges et intérêts restent identiques chaque année de la simulation.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
- Le respect des seuils du micro-BIC et du statut LMNP
- Les frais d'acquisition et les travaux ; les honoraires d'expert-comptable seulement si vous les intégrez aux charges
- La vacance locative, la revalorisation des loyers et le remboursement du capital emprunté
- L'imposition de la plus-value à la revente, y compris la réintégration des amortissements
Le LMNP en quatre rappels
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le statut reste « non professionnel » tant que vos recettes meublées demeurent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus d'activité du foyer — au-delà, vous basculez en LMP, avec un régime social et fiscal différent.
Micro-BIC : la simplicité forfaitaire
Aucune comptabilité : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (30 % pour un meublé de tourisme non classé), et vous êtes imposé sur le solde à votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux (taux LFSS 2026 sur les bénéfices BIC). Simple — mais souvent sous-optimal dès que le bien est financé à crédit.
Régime réel : la puissance de l'amortissement
Vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) et l'amortissement comptable du bâti et du mobilier. Dans la plupart des dossiers, le résultat imposable tombe à zéro pendant dix à quinze ans : vous encaissez des loyers, l'administration ne voit pas de bénéfice. En contrepartie : une comptabilité d'engagement, donc un expert-comptable (dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).
Le choix engage
L'option pour le réel est prise pour deux ans minimum, reconductible tacitement. Et depuis les textes récents, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour une partie des cessions : l'équation complète — détention, revente, transmission — mérite une étude avant l'achat, pas après. C'est précisément ce que nous chiffrons sur notre page LMNP.