Simulateur SCPI

Simulateur SCPI : estimez vos revenus immobiliers sans gestion.

Le simulateur repose sur des hypothèses moyennes du marché des SCPI européennes : loyers nets de fiscalité, TRI par actualisation des flux, en pleine propriété ou en démembrement temporaire. Capital et revenus non garantis.

Hypothèses de simulation

Valeurs moyennes indicatives du marché des SCPI européennes — elles sont ajustées à un produit réel lors d'une étude personnalisée.

Prix / part (exemple)

200 €

Souscription

10 % HT

Gestion (déduite du rendement)

11 % HT

Délai de jouissance

5 mois

Quote-part France (PS)

15 %

Avertissement — à lire avant de simuler

Le rendement saisi est une hypothèse, pas une promesse. Les taux de distribution varient selon la société de gestion, le fonds et les années ; ils s'entendent ici nets de frais de gestion, bruts de fiscalité, et ne sont pas garantis.

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Frais de souscription retenus : 10 % HT, en sus du prix des parts. Durée de détention généralement recommandée : 8 ans minimum.

Montant investi50 000 €

1 000500 000

Structure de détention

Votre TMI (fiscalité des loyers)

Durée de détention10 ans

3 ans20 ans

Hypothèse de rendement long terme7 %

4 %9 %

Hypothèse par défaut : 7 % net de frais de gestion, brut de fiscalité (non garanti).

Hypothèse de revalorisation annuelle des parts1 %

0 %3 %

Votre projection sur 10 ans

Loyers nets estimés

197 € / mois

2 360 €/an après fiscalité (1 050 € d'IR à votre TMI + 90 € de PS sur la quote-part française). Premiers loyers après 5 mois de délai de jouissance.

Capital à la sortie (an 10)

55 231 €

Valeur des parts avec 1 %/an de revalorisation hypothétique + 22 614 € de loyers nets cumulés. Décaissement initial : 55 000 €.

TRI net estimé

4,1 %

Taux de rendement interne net de frais et de fiscalité, calculé par actualisation des flux (décaissement, loyers, valeur de sortie). Hypothèse non garantie.

Évolution du patrimoine

Avertissement

Simulation fondée sur des hypothèses de marché moyennes : vos conditions réelles et le rendement effectif dépendent de la société de gestion, du fonds choisi et de votre situation. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis ; le marché secondaire des parts peut être peu liquide. Résultats indicatifs, à confirmer avec un conseiller — ni ce simulateur ni cette page ne constituent un conseil en investissement personnalisé.

Et maintenant ?

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Comment fonctionne ce simulateur SCPI ?

Le simulateur applique l'hypothèse de rendement au capital investi en parts (le taux s'entend net des 11 % HT de frais de gestion, brut de fiscalité), déduit l'impôt à votre TMI et les prélèvements sociaux sur la quote-part française du patrimoine, puis calcule le TRI net en actualisant l'ensemble des flux : décaissement initial (frais de souscription de 10 % HT inclus), loyers après le délai de jouissance de 5 mois, et valeur des parts à la sortie.

Les hypothèses de calcul

Aucune SCPI nommée : le calcul s'appuie sur des moyennes de marché — prix de part type de 200 € (le montant est arrondi au nombre entier de parts), frais de souscription de 10 % HT ajoutés au décaissement, délai de jouissance de 5 mois, quote-part France de 15 %.
Pleine propriété : l'impôt est calculé à votre TMI sur la totalité des loyers ; les prélèvements sociaux de 17,2 % ne portent que sur la quote-part française.
Démembrement temporaire : les parts sont acquises avec la décote choisie et ne versent rien pendant la durée du démembrement. Dans ce mode, le simulateur ne calcule pas d'impôt sur le revenu, y compris sur les loyers perçus après la fin du démembrement : seuls les prélèvements sociaux sur la quote-part française sont déduits.
Sortie : les parts sont valorisées en pleine propriété, au prix de part type revalorisé chaque année du taux choisi, sans frais ni délai de revente.

Ce que le simulateur ne prend pas en compte

Le crédit d'impôt ou le taux effectif prévus par les conventions fiscales sur les revenus étrangers
Le financement à crédit et la déduction des intérêts d'emprunt
Les variations de distribution, la vacance locative et les délais de revente des parts
La détention via une assurance vie ou une société

Pourquoi votre TMI change tout

Les revenus de source étrangère — majoritaires dans les SCPI européennes — échappent aux prélèvements sociaux français
En démembrement temporaire, aucun revenu imposable pendant la période — et une décote à l'achat
À TMI élevée, la détention via assurance vie mérite aussi l'étude

Une allocation SCPI ne se résume jamais à une seule ligne : notre grille de sélection complète et les quatre modes de détention sont détaillés sur notre page SCPI, et notre analyse des SCPI européennes explique l'avantage fiscal des revenus étrangers.

Découvrir notre approche SCPI

Questions fréquentes

SCPI : vos questions.

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Comment fonctionne un investissement en SCPI ?

Vous devenez associé d'une société civile de placement immobilier propriétaire d'un parc d'immeubles loués. Chaque trimestre, elle vous reverse sa part de loyers, après charges et frais de gestion. La société de gestion, agréée par l'AMF, s'occupe de tout : achats d'immeubles, relation avec les locataires, travaux.

Quels risques présente un placement en SCPI ?

Ni le capital ni les revenus ne sont garantis : le prix de part peut baisser, comme l'ont montré récemment certaines SCPI de bureaux, et les loyers dépendent du taux d'occupation. La revente des parts n'est pas immédiate. Diversifier entre plusieurs SCPI, secteurs et pays, et raisonner sur au moins dix ans, limite ces risques sans les supprimer.

Pourquoi les SCPI européennes sont-elles moins imposées ?

Les loyers de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français et relèvent des conventions fiscales (crédit d'impôt ou taux effectif selon le pays). Plus votre tranche marginale est élevée, plus l'écart net avec une SCPI investie en France se creuse — c'est pourquoi le simulateur vous demande votre TMI.

Faut-il investir en direct ou via une assurance vie ?

En assurance vie, les loyers ne sont pas imposés tant que vous ne rachetez pas et l'assureur assure la liquidité, en échange d'une légère décote sur les revenus et d'un choix de SCPI plus restreint. Pour un contribuable fortement imposé qui capitalise, cette voie l'emporte souvent. En direct, vous accédez à tout le marché et percevez les loyers.

À qui s'adresse le démembrement temporaire ?

À ceux qui préparent un revenu futur sans en avoir besoin aujourd'hui. En achetant la seule nue-propriété des parts, vous bénéficiez d'une décote à l'achat et ne percevez aucun loyer, donc aucun revenu imposable, pendant la durée du démembrement. À son terme, vous récupérez la pleine propriété et les loyers.